房地产业应纳税（费）简介
 2008-03-04 14:56:04

    房地产业主要涉及缴纳的税费有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、土地使用税、土地增值税、车船税、印花税等。

（一）营业税
   
销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。税率为5%。
　　 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。
　　 本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
　　 （一）销售建筑物或构筑物
　　 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。
　　 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
　　 （二）销售其他土地附着物
　　 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
　　 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
　　 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
　　 在销售不动产时连同不动产的所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
　　 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。
　　 不动产租赁，不按本税目征税。

（二）城市维护建设税
    计税依据为纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额。纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%；
    以上规定的“镇”是指“建制镇”
    “市区”、“县城”、“镇”的范围均包括郊区，郊区的具体范围由市、县人民政府确定。对郊区的乡镇企业，经市、县人民政府批准，可减按百分之五或百分之一的税率征收。
    “江苏省城市维护建设税暂行条例实施细则”第五条所讲的“郊区”，是指市、县城、镇的行政区划范围的郊区。因此，对“市区”、“县城”、“镇”的适用税率范围，一律以行政区划作为划分标准，凡不在上述范围内的，均应按不在市区、县城或镇的税率1%征收。
    凡经省政府批准的建制镇（包括撤乡建镇）应从批准之日起，按《实施细则》第五条规定的“镇”的适用税率5%征收。
    建制镇的范围，应按行政区划作为划分标准，因此，对在建制镇所属行政村范围内的企业，应依法按建制镇的适用税率征收城市维护建设税。
    市区的范围，包括栖霞、雨花台、浦口、大厂区。在此范围内的乡镇企业、农民个体经营户、农民合资经营的企业，均按百分之五的税率征收城市维护建设税。
    县城、县属镇下辖的乡镇企业，以及县内工矿区的适用税率，由各县人民政府确定，报市政府备案。

（三）教育费附加和地方教育附加
    计税依据是纳税人实际缴纳的营业税的税额。附加率为3%。地方教育附加，以实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计征依据，按1%征收。

（四）企业所得税
    企业所得税的征税对象是房地产业的纳税人取得的来源于中国境内、境外的所得。税率为25%。基本计算公式：应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损。应纳所得税=应纳税所得额*税率。
   （五）个人所得税
    支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人，代扣代缴个人所得税是扣缴义务人的法定义务。
工资、薪金所得适用5%-45%的九级超额累进税率
级数
应 纳 税 所 得 额
 税率 （%）
速  算 扣除数
1
不超过500元的
5
0
2
超过500元至2000元的部分
10
25
3
超过2000元至5000元的部分
15
125
4
超过5000元至20000元的部分
20
375
5
超过20000元至40000元的部分
25
1375
6
超过40000元至60000元的部分
30
3375
7
超过60000元至80000元的部分
35
6375
8
超过80000元至100000元的部分
40
10375
9
超过100000元的部分
45
15375
    税率表中的“全月应纳税所得额”，是指减除了2000元费用或者再减除附加费用后的余额。
单位或个人为纳税义务人负担 税款应纳税额的计算
 
    对单位或个人为纳税义务人负担税款，根据国家税务总局国税发［1994］089号、［1995］199号、161号文的规定，应按下列方法计算应纳税额：
    一、单位或个人为纳税义务人工薪所得负担税款的计算
      1．全额负担税款的计算：
      单位或个人为纳税义务人全额负担个人所得税款，应按下表将纳税人取得的不含税收入换算为应纳税所得额，计算征收个人所得税。（工资、薪金所得适用）
级数
含税级距
不含税级距
税率(%)
速算扣除数
1
不超过500元的
不超过475元的
5
0
2
超过500元至2000元的部分
超过475元至1825元的部分
10
25
3
超过2000元至5000元的部分
超过1825元至4375元的部分
15
125
4
超过5000元至20000元的部分
超过4375元至16375元的部分
20
375
5
超过20000元至40000元的部分
超过16375元至31375元的部分
25
1375
6
超过40000元至60000元的部分
超过31375元至45375元的部分
30
3375
7
超过60000元至80000元的部分
超过45375元至58375元的部分
35
6375
8
超过80000元至100000元的部分
超过58375元至70375元的部分
40
10375
9
超过100000的部分
超过70375元的部分
45
15375
    注：1.表中所列含税级距与不含税级距，均为按照税法规定减除有关费用后的所得额。
        2.含税级距适用于由纳税人负担税款的工资、薪金所得；不含税级距适用于由他人（单位）代付税款的工资、薪金所得。
    计算公式为：
    应纳税所得额=（不含税收入额-费用扣除标准-速算扣除数）÷（1-税率）
    应纳税额=应纳税所得额×适用税率－速算扣除数
    公式1中的税率,是指不含税所得按表中不含税级距对应的税率;公式2中的税率,是指应纳税所得额按表中含税级距对应的税率。
 
    2．负担部分税款的纳税计算：
   （1）雇主为其雇员定额负担税款的，应将雇员取得工资薪金所得换算成为应纳税所得额后，计算征收个人所得税。
    计算公式为：
    ①应纳税所得额=雇员取得的工资+雇主代雇员负担的税款－费用扣除标准
    ②应纳税额=应纳税所得额×适用税率－速算扣除数
   （2）雇主为其雇员负担一定比例的工资应纳税款或者负担一定比例的实际应纳税款，应将国税发［1994］089号文件第十四条规定的不含税收入额计算应纳税所得额的公式中“不含税收入额”替换为“未含雇主负担的税款的收入额”，同时将速算扣除和税率两项分别乘以上述的“负担比例”，按此调整后的公式，以其未含雇主负担税款的收入额换算成应纳税所得额，并计算应纳税款。计算公式为：
    ①应纳税所得额=（未含雇主负担的税款的收入额－费用扣除标准－速算扣除数×负担比例）÷（1－税率×负担比例）
    ②应纳税额=应纳税所得额×适用税率－速算扣除数

（六）房产税。
    房产税以房产原值为计税依据，税率为1.2%.计算公式为：年应纳税额=房产原值（评估值）*（1-30%）*1.2%.，若有房产出租则以租金为计税依据，税率为12%。

（七）土地使用税
南京市从2007年1月1日起执行的土地使用税税额标准：
1、市区占用土地每平方米土地使用税年税额标准为：一级地10.00元、二级地9.00元、三级地8.00元、四级地7.00元、五级地6.00元、六级地5.00元、七级地4.00元。县一级地3.00元、县二级地2.00元。
2、市区主城区土地等级划分以市政府批准市国土管理局2004年确定的《南京市主城区综合土地级别分布》为准，沿江开发区土地等级按原大厂区征税土地等级划分范围执行。
3、江宁区、浦口区的所有街道按市区六级标准征税；六合区雄州镇及六合经济开发区按市区七级标准征税。以上三区其他建制镇按照县一级标准征税。
4、溧水、高淳县政府所在地的建制镇为县一级，其余为县二级。
5、土地使用税分块按适用税率分别计算。连片跨等级土地无法划分的从高计征。
6、除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。

（八）土地增值税。
    凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为都属土地增值税的征税范围，都应缴纳土地增值税。
    根据《土地增值税暂行条例实施细则》、财税（2006）21号、国税发（2006）187号文件精神，结合南京市实际情况，对房地产有关土地增值税政策问题给予进一步的明确，以促进我市房地产市场健康稳定发展。主要政策如下：
一、房地产开发企业达到条件应该进行土地增值税清算
    根据国税发（2006）187号文件规定，房地产开发企业符合下列情形之一的，应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。对于符合以下三种情况之一的，房地产开发企业不清算的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
二、对五种情形的房地产开发企业在土地增值税清算中可以实行核定征收
    对房地产开发项目，除普通标准住宅外，均实行先预征后清算的土地增值税征收方式。
    根据国税发[2006]187文件规定，房地产开发企业开发的房地产项目有这些情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：①依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；②擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；③虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；④符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；⑤申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
    在核定征收中，结合南京市实际情况，确定对一些为解决中低收入阶层而建造的经济适用房等普通标准住宅适用较低的征收率，而对建造的高档住宅及商业房地产适用较高的征收率。具体为：（1）对房地产开发企业建造的普通标准住宅，暂不预征土地增值税，如核定征收，征收率为0.5%。“普通标准住宅”，是指由政府指定的房地产开发公司开发、按当地政府部门规定的建筑标准建造，建成后的商品房按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，由政府指定销售对象的住宅，具体为安排住房困难户、解决中低收入者住房而建造的经济适用房、中低价商品房等。普通标准住宅须由房地产开发公司凭政府部门核发的项目批准文书，经当地主管税务部门审核后确认。（2）对房地产开发企业建造的普通住宅，预征率为1%，核定征收率为2%；（3）对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼预征率为2%，核定征收率为3%；（4）对房地产开发企业建造的高级公寓、度假村、别墅等预征率为3%，核定征收率为4%；（5）对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入应分别核算。不分别核算或不能准确核算的，根据开发的商品房类型分别从高计征土地增值税。
   
（九）车船税
在中华人民共和国境内，车辆、船舶的所有人或者管理人为车船税的纳税人，应当依照规定缴纳车船税。税率见下表：
江苏省车船税车辆税额表

税 目
计税单位
年税额幅度
备  注
大型客车
每辆
600元
大型客车是指核定载客人数大于或者等于20人的载客汽车。
中型客车
每辆
480元
中型客车是指核定载客人数大于9人且小于20人的载客汽车
小型客车
每辆
360元
小型客车是指核定载客人数小于或者等于9人的载客汽车
微型客车
每辆
180元
微型汽车是指发动机汽缸总排气量小于或者等于1升的载客汽车。
载货汽车
按自重每吨
60元
包括挂车、牵引车
三轮汽车
低速货车
按自重每吨
24元
 
摩托车
每辆
60元
包括轻骑
专项作业车、轮式专用机械车
按自重每吨
60元
专项作业车是指装置有专用设备或器具，用于专项作业的机动车。轮式专用机械车是指具有装卸、挖掘、平整设备的轮式自行机械。

江苏省车船税船舶税额表

税目
计税标准
计税单位
年税额
备注
机
动
船
舶
净吨位小于或等于200吨
每吨
3元
拖船和非机动驳船分别按机动船舶税额的50%计征，其中拖船按发动机功率每2马力折合净吨位1吨计算。
净吨位201吨至2000吨
每吨
4元
净吨位2001吨至10000吨
每吨
5元
净吨位10001吨以上
每吨
6元



（十）印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
　　应纳税额=计税金额*税率，
　　应纳税额=凭证数量*单位税额。
      税率见下表：
印  花  税  税  目  税  率  表
 
税目
征税范围
税率
纳税
义务人
说明
购销合同
包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同
按购销金额的万分之三贴花
立合同人
 
承揽合同
包括加工、定做、修理、修缮、印刷、广告、测绘、测试等合同
按承揽收入的万分之五贴花
立合同人
 
建设工程勘察设计合同
包括勘察设计合同
按收取费用的的万分之五贴花
立合同人
 
建筑安装工程承包合同、
包括建筑安装工程承包合同、
按承包金额的万分之三贴花
立合同人
 
财产租赁合同
包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同
按租赁金额的千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花
立合同人
 
货物运输合同
包括民用航空、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同
按运输费用的万分之五贴花
立合同人
单据作为合同使用的，按合同贴花
仓储保管合同
包括仓储、保管合同
按仓储保管费用的千分之一贴花
立合同人
仓单或栈单作为合同使用的，按合同贴花
借款合同
银行及其它金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，
按借款金额的万分之零点五贴花
立合同人
单据作为合同使用的，按合同贴花
财产保险合同
包括财产、责任、保证、信用、等保险合同
按保费收入的千分之一贴花
立合同人
单据作为合同使用的，按合同贴花
技术合同
包括技术开发、转让、咨询、服务等合同
按所载金额的万分之三贴花
立合同人
 
产权转移书据
包括财产所有权和版权、商标专用权、专用权、专有技术使用权等转移书据
按所载金额的万分之五贴花
立据人
 
 
营业帐薄
生产经营用帐薄
记载资金的帐薄，按实收资本和资本公积的万分之五贴花。其他帐薄按件贴花5元。
立帐薄人
 
权利、许可证照
包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证
按件贴花5元。
领受人